Dal 20 marzo 2012 la procedura di mediazione obbligatoria riguarderà anche la materia condominiale e la responsabilità civile per i danni derivanti da circolazione di autoveicoli (“L’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale”: art. 5, primo comma, D.Lgs. n. 28/2010).

Innegabilmente notevole sarà l’impatto di questa novità in ambito condominiale visto che nelle grandi città la quasi totalità dei cittadini vive in condominio e le vertenze in ambito condominiale già nel 2007 (dati del Censis) rappresentavano circa il 4,5% del totale delle vertenze.
Rispetto al procedimento di mediazione, bisogna stabilire se l’amministratore sia legittimato – senza il preventivo consenso dell’assemblea – a decidere se partecipare o meno al procedimento di mediazione e, in caso ritenga di dovervi partecipare, se debba essere assistito.

Tale nuova normativa pone all’amministratore poche possibilità di scelta. Mentre, infatti, pare consolidato l’orientamento che ritiene che rientri nelle facoltà dell’amministratore quella di sottoscrivere l’informativa relativa alla possibilità di avvalersi della mediazione, non altrettanto concorde è la dottrina sulla possibilità dell’amministratore di essere parte del procedimento di mediazione senza il preventivo assenso dell’assemblea condominiale.

A titolo esemplificativo, se vi è una comunicazione di un invito in mediazione l’amministratore può:
1. non aderire
2. aderire e recarsi  solo in mediazione
3. aderire accompagnato da un legale
4. aderire accompagnato da un legale e con l’ausilio di un perito (es. ingegnere).

Scelte queste non prive di effetti n quanto:

•  chiedere l’ausilio di un consulente (legale e tecnico)  non è esente da oneri economici;
• privarsi dell’ausilio del  consulente può causare  effetti negativi (processuali o sull’esito della mediazione).

Teoricamente, l’amministratore, in caso di ricevimento di atto di un invito al procedimento in mediazione, potrebbe inviare una comunicazione all’Organismo di mediazione per richiedere di posticipare il primo incontro in modo da avere il tempo di convocare l’assemblea, ma cosa succederebbe se l’assemblea non provveda a deliberare (es. va “deserta”)’
Per evitare l’inconveniente segnalato, proporrei , ancor prima della prossima entrata in vigore della normativa in esame, che venga convocata dall’Amministratore una assemblea di Condominio con uno specifico punto all’o.d.g. che metta l’assemblea nelle condizioni di scegliere, preventivamente, come indirizzare l’operato dell’amministratore ed in tal modo esoneri l’amministratore dal dover decidere assumendosi la responsabilità della scelta.

A titolo esemplificativo, si propone il punto da inserire nell’o.d.g.:
“Mediazione ex D.Lgs. n. 28/2010: entrata in vigore del tentativo obbligatorio di mediazione in materia condominiale dal marzo 2012”
1) Eventuali delibere in merito alla preventiva autorizzazione all’amministratore pro tempore del condominio a partecipare al procedimento di mediazione.
2) Eventuale delibera di autorizzazione preventiva all’amministratore a conferire mandato ad un avvocato per l’assistenza e la consulenza in sede di mediazione ed anche eventualmente in sede giudiziaria in caso di mancata conciliazione.
3) Eventuale delibera di autorizzazione preventiva all’amministratore per conferire l’incarico ad un perito/tecnico per l’assistenza e la consulenza in sede di mediazione ove la materia lo richieda.”.

La delibera dovrebbe poi dare istruzioni anche in riferimento alle varie possibili ipotesi di argomenti oggetto della mediazione e se poi in sede di mediazione, si prospetti un’ ipotesi di conciliazione, l’amministratore dovrà comunque convocare nuovamente l’assemblea ponendo all’o.d.g. i termini precisi della eventuale proposta; in questo caso, se l’assemblea deliberasse di accettare la proposta, tale proposta dovrà essere integralmente recepita – ossia negli stessi termini della delibera condominiale – nel verbale di conciliazione.

Non è poi chiaro quali siano le materie “condominiali” oggetto di mediazione obbligatoria.
Oggetto di mediazione sono sicuramente le impugnative di deliberazioni assembleari condominiali ed anche le azioni tese alla formazione o alla revisione delle tabelle millesimali.
Va chiarito che in materia di impugnazione di delibere resta, chiaramente, sospeso il termine per l’impugnazione stessa per il periodo necessario ad esperire il tentativo di conciliazione (quattro mesi).

Non dovrebbero essere oggetto di mediazione obbligatoria:
- le eventuali cause che vedrebbero parte “passiva” il condominio contro un fornitore di servizi (di pulizia, di manutenzione dell’ascensore o di caldaie, di disinfestazione, ecc.) o contro le ditte che hanno eseguito lavori edili al fabbricato condominiale se la natura di tali vertenze è di mero recupero crediti

Non sono oggetto di mediazione obbligatoria:
- i ricorsi per decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.
- le procedure concernenti la nomina e/o la revoca dell’amministratore del condominio, i procedimenti di cui all’art. 1104 del c.c..
- le vertenze possessorie
- i procedimenti per convalida di licenza o sfratto (di locali condominiali) fino al mutamento del rito
- i procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi comunque a esecuzione forzata.

Per la casistica assicurativa in materia di condominio si deve distinguere:
- tra quella relativa alla richiesta di indennizzi sulla base della polizza globale fabbricati che è comunque materia di mediazione obbligatoria perché la vertenza si basa su un contratto assicurativo;
- e quella in cui il condominio è parte invitata alla mediazione (anche se è opportuno che richieda che sia invitata alla mediazione anche la compagnia assicurativa per essere eventualmente manlevato).
Sembra invece pacifico che l’amministratore – come per la transazione – non possa sottoscrivere alcun verbale conciliativo se non autorizzato da specifica delibera condominiale che recepisca preventivamente ed integralmente il contenuto della mediazione.

Ma quali sono le maggioranze necessarie affinchè si possa effettivamente partecipare alla mediazione e/o far sottoscrivere un verbale di conciliazione all’amministratore?
Per le mediazioni concernenti la rinunzia ai diritti reali su parti comuni (a favore di un condomino o di un terzo) e/o comunque atti di alienazione di parti comuni o di costituzione su di esse di diritti reali o per le locazioni ultranovennali è richiesto il consenso della totalità dei condomini
In caso di vertenze relative a pendenze economiche (es. riparto di spese condominiali oppure la definizione di pendenze col precedente amministratore) dovrebbero essere sufficienti le maggioranze ex art. 1136, comma 4 (ossia comma 2 per esplicito rinvio) c.c..
Chiaramente in cause che coinvolgono i singoli condomini contro il condominio dovrebbero essere verificati i quorum per i possibili conflitti di interessi e quindi con particolare riferimento degli stessi quorum alla cd. prova di resistenza.
Di difficile soluzione è l’ipotesi relativa alle possibili vertenze tra l’amministratore in carica ed il condominio posto che l’amministratore è l’unico rappresentante legale – sebbene pro tempore – del condominio.
In questo caso l’assemblea dovrebbe assolutamente delegare un terzo soggetto a rappresentare il condominio in fase di mediazione per ovviare al conflitto di interessi.
Alla luce di quanto sopra esposto, si evidenzia quindi, come le future pronunzie della giurisprudenza dovranno colmare gli attuali vuoti legislativi …
Elio Aliperti